Мы ищем специалиста, который будет отвечать за поиск, первичную оценку и комплексную проработку земельных участков, зданий, имущественных комплексов и инвестиционных площадок, а также участвовать в формировании и упаковке инвестиционных продуктов. Нам нужен человек, который: имеет опыт работы с земельными участками и недвижимостью; понимает земельное законодательство, основы градостроительного законодательства; умеет работать с ЕГРН; знает категории земель и виды разрешенного использования; умеет читать ПЗЗ и Генеральные планы; понимает структуру градостроительного регламента; умеет работать с ГПЗУ; способен самостоятельно рассчитывать предварительные ТЭП участка; понимает основные ограничения использования территории; способен анализировать ЗОУИТ; понимает основы инженерного обеспечения территории; умеет систематизировать большие объемы исходной информации; уверенно работает с картографическими материалами; умеет вести переговоры с собственниками; способен взаимодействовать с администрациями и ресурсоснабжающими организациями; способен подготовить короткий и четкий аналитический вывод для руководителя; понимает, что конечная цель анализа — не изучение объекта само по себе, а принятие решения и создание инвестиционного продукта. БУДЕТ ПРЕИМУЩЕСТВОМ опыт в девелоперской компании; работа с инвестиционными площадками; работа в сфере земельно-имущественных отношений; опыт в архитектуре и градостроительстве; опыт подбора земельных участков под строительство; опыт подготовки градостроительного анализа; знание территории Ярославской области; опыт взаимодействия с сетевыми и ресурсоснабжающими организациями; понимание процедур изменения ВРИ, формирования и раздела земельных участков, межевания и получения исходно-разрешительной документации.
ОСНОВНЫЕ ЗАДАЧИ 1. ПОИСК ПЛОЩАДОК ПОД КОНКРЕТНОЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ подбор земельных участков, зданий и имущественных комплексов под инвестиционные и девелоперские проекты; формирование критериев поиска исходя из требований проекта; работа с государственными информационными системами, картографическими материалами, объявлениями и профессиональными базами; самостоятельный поиск потенциальных площадок, в том числе не выставленных публично на продажу; взаимодействие с собственниками, продавцами, брокерами, муниципальными органами и иными держателями информации; первичная сравнительная оценка нескольких площадок; подготовка аргументированного предложения по наиболее подходящим вариантам.
- ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫЙ АНАЛИЗ По каждому рассматриваемому земельному участку необходимо уметь установить и проанализировать: кадастровый номер; площадь; конфигурацию и границы; форму собственности; правообладателя; категорию земель; вид разрешенного использования; правоустанавливающие документы; сведения ЕГРН; зарегистрированные ограничения и обременения; аренду; ипотеку; сервитуты; наличие зданий и сооружений; права на существующие объекты недвижимости; фактическое использование территории; наличие подъезда; наличие прав на подъездные пути; возможные земельно-имущественные препятствия для реализации проекта. При приобретении недвижимости специалист должен четко понимать, какие документы необходимо запросить у собственника и что необходимо проверить в каждом из них.
- ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ Специалист должен самостоятельно находить, читать и применять: Генеральный план; Правила землепользования и застройки; документацию по планировке территории; проекты планировки; проекты межевания; ГПЗУ; региональные нормативы градостроительного проектирования; местные нормативы градостроительного проектирования; документы территориального планирования; региональные и муниципальные нормативные акты; постановления Правительства Ярославской области; постановления и решения органов местного самоуправления; документы по зонам охраны объектов культурного наследия; требования, связанные с историческими поселениями; иные нормативные документы, влияющие на использование территории. Необходимо определять: территориальную зону; основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды использования; предельные размеры земельного участка; максимальный процент застройки; минимальные отступы; предельную этажность; максимальную высоту; ограничения по плотности застройки; требования к парковочным местам; требования к озеленению; санитарные, экологические и иные ограничения; наличие красных линий; зоны с особыми условиями использования территории; зоны охраны объектов культурного наследия; водоохранные зоны; санитарно-защитные зоны; охранные зоны инженерных коммуникаций; иные ограничения.
- ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ РАСЧЕТ ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ Специалист должен уметь самостоятельно оценить градостроительный потенциал земельного участка. На основании площади участка, ПЗЗ, градостроительного регламента и установленных ограничений необходимо предварительно рассчитывать: максимально допустимую площадь застройки; ориентировочную площадь застройки; допустимую этажность; максимальную высоту; ориентировочную общую площадь объекта; коэффициент застройки; плотность застройки; площадь озеленения; потребность в парковочных местах; площадь территории, реально доступную для освоения после учета ограничений; иные основные ТЭП в зависимости от назначения объекта.
- АНАЛИЗ ИНЖЕНЕРНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ По каждой площадке необходимо собирать первоначальную информацию по: электроснабжению; газоснабжению; водоснабжению; водоотведению; теплоснабжению — при необходимости; ливневой канализации; связи; существующим инженерным сетям; ближайшим точкам потенциального подключения; ориентировочному расстоянию до сетей; ресурсоснабжающим организациям; ранее выданным техническим условиям — при наличии.
- АНАЛИЗ ЗДАНИЙ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ При работе с существующей недвижимостью необходимо собирать и систематизировать: сведения о собственнике; основания возникновения права; кадастровые номера; площади; назначение; год строительства; земельный участок; права на земельный участок; техническую документацию; фактическое состояние; существующее использование; наличие арендаторов; обременения; инженерное обеспечение; подъезды; парковку; градостроительные ограничения; возможность реконструкции; возможность изменения функционального назначения; возможность дальнейшего развития территории. Специалист не заменяет юриста, технического обследователя или архитектора, но должен уметь выявить вопросы, которые требуют их профессионального заключения.
- РАБОТА С СОБСТВЕННИКАМИ И СБОР ДОКУМЕНТОВ Специалист самостоятельно: устанавливает контакт с собственником или продавцом; получает первичную коммерческую информацию; выясняет структуру собственности; уточняет цену и условия продажи; запрашивает документы; систематизирует полученный комплект; составляет перечень отсутствующих документов; задает собственнику необходимые уточняющие вопросы; организует осмотр площадки; фиксирует существенную информацию по итогам переговоров. По земельным участкам и недвижимости специалист должен самостоятельно формировать перечень документов для первоначальной проверки в зависимости от типа сделки и характеристик объекта.
- РАБОТА НА ТЕРРИТОРИИ Необходимо самостоятельно выезжать на площадки и проверять: фактическое состояние; подъезды; рельеф; окружающую застройку; соседние землепользования; существующие строения; инженерную инфраструктуру; возможные ограничения; фактическое использование участка; наличие водных объектов; промышленных и коммунальных объектов; потенциальные источники санитарных ограничений; иные особенности территории. По результатам выезда должны формироваться фотографии, схемы и комментарии для дальнейшей работы команды.
- УПАКОВКА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОДУКТА Отдельный важный блок работы — превращение исходной площадки в понятный инвестиционный продукт. Необходимо собрать информацию таким образом, чтобы инвестор за короткое время мог понять: где находится площадка; что на ней можно реализовать; кому она принадлежит; какие существуют ограничения; насколько она обеспечена инфраструктурой; какая транспортная доступность; какие предварительные ТЭП можно получить; в чем преимущества территории; какие действия необходимы для запуска проекта.
- ПАСПОРТ ПЛОЩАДКИ По результатам первичной проработки должна формироваться единая структурированная справка. 1. Общая информация Адрес, кадастровый номер, площадь, собственник, стоимость, контакты. 2. Соответствие техническому заданию Каким требованиям площадка соответствует и по каким параметрам имеются ограничения. 3. Земельно-имущественный статус Собственность, ВРИ, категория земель, обременения и права третьих лиц. 4. Градостроительный статус Территориальная зона, ПЗЗ, основные регламенты и ограничения. 5. Предварительные ТЭП Площадь возможного освоения, площадь застройки, этажность, ориентировочная общая площадь и другие ключевые показатели. 6. Ограничения ЗОУИТ, санитарные зоны, охранные зоны, ОКН, красные линии и иные ограничения. 7. Инженерная инфраструктура Электричество, газ, вода, канализация и другие сети. 8. Транспорт Автомобильные дороги, подъезды, железная дорога — где применимо, расстояние до основных транспортных магистралей. 9. Окружение Основные объекты и характеристики окружающей территории. 10. Документы Что получено, что отсутствует и что необходимо запросить дополнительно. 11. Коммерческие условия Цена, форма сделки и существенные условия собственника. 12. Риски Ключевые вопросы, требующие дополнительной проверки. 13. Потенциал Что именно можно создать на этой территории и в каком ориентировочном объеме. 14. Итоговый вывод. Рекомендуется к дальнейшей проработке / возможно при выполнении определенных условий / не рекомендуется.
